상가주택 일반 임대사업자 기본

현재 상태
- 1가구 1주택의 공동명의 상가주택,
- 1층 상가 , 2~4층 전월세
- 일반 임대사업자( 공동 사업자 )
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0.전월세신고 30일이내 (임대차3법)
- 월세30 만원 이상, 보증금6천만원 이상일때 필수
- 보통 부동산에서 계약 후 신고
- 동사무소에 신고한다
- 주택임대사업자는 렌트홈 에도 신고해야한다.


1.사업장 현황신고 : 2월 10까지 [ 면세사업자는 부가세 신고 대신에 사업장 현황 신고를 한다.]
- 공동명의인 경우 소득비율 입력 가능
예시) 남편10% 나90%
건강보험료는 둘다 부과

2.부가세신고 : 1월25까지(7월~12월분), 7월25까지(1월~6월분)
- 기준시가(땅+건물) 9억이하 , 1가구 1주택인 경우
월세 및 간주임대료 수입 계산
(상가:과세소득 / 주택:비과세)
( 출자금은 안되고, 건물지을때 받은 대출 및 이자 경비 처리 가능 )

3.전년도 종합소득 신고 : 5월
- 보증금, 월세 조정을 통해 절세필요...
만약 직장인 연말정산을 한것 외에
전년도 다른 소득 (임대, 배당, 이자소득 등)
이 있는 경우 올해 5월에 소득을 합산하여
세금을 납부하거나 돌려받아야 하는데

1주택 : 월세 비과세

상가주택1주택 + 근로소득이 있는경우 :
종합소득세 신고시 건물가격이 12억이하인 경우

근로+월세(상가만과세, 주택월세 비과세)
2000만원 초과: 종합과세
2000만원 이하: 분리(따로)과세
임대 소득이 2400 이하이면 종합소득세 신고시 단순경비율로 계산하여
사업에 사용한 비용없어도41.5% 비용처리 인정이 되므로 좋다.

4.종부세 합산 신청 : 9/16~30
- 1가구1주택 공시지가12억이상 종부세,
1가구 1주택 공동명의 일때 신청해야 절세,
1인9억 공제

5. 전월세 복비 계산법

월세보증금+ (월세 x 100)= 전세환산보증금
예시) 2000 / 월70 = 9000

상가 0.9% x 9000 = 81만원복비
주택  0.4% x 9000 = 36만원

하지만 여기서,
전세환산 보증금이 5,000만원 이하일 경우
월세보증금+(월세 x 70)=전세환산보증금
으로 계산해야 한다.

전세환산 계산법에따라
월세 10만원 = 보증금1000만원

6.화재보험 가입

7.노란우산공제
- 임대사업자는 해당없음
- 신규가입시 지자체 지원금있음

8.계약서 작성시 전월세 청소비 도배 수도
- 지역마다 암묵적인 규칙

9.계약서 작성시 애완견 키우는지 여부

10. 소방시설, 엘리베이터 관리업체 계약(주택관리사 계약시 알아서 처리함)

11. 엘리베이터 보험은 필수!

12. 양도소득세 (2년보유, 2년거주[조정대상지역])
- 실제거래가액12억이하 :
상가면적 < 주택면적, 1주택인경우 비과세
- 12억초과 :
1주택인경우 주택 부분만 비과세
- 매도시 부가세포함인지 여부 체크

13.월세 부가세 ㅡ 전자 세금계산서 홈택스에서

14. 임대료인상
- 주택임대사업자 : 연5%
- 상생임대사없자 : 연5%
- 상가 : 상가임대차보호법 : 연5%
- 임대차3법 2+2일때 1회 5%

14. 전세
- 전세권설정 : 보증금 권리를 주장할수없으므로
가입 거절한다. 세입자가 이걸로 대출을 받아도
집주인은 알수가 없으므로 거절하기.

15. 임대차3법 갱신

재계약 여부를 놓고 특별한 언급이 없다면 자동으로 임대차계약이 연장되는데 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 계약갱신에 대한 거절 의사를 통지하지 않으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 규정하고 있습니다 (주택임대차보호법 제6조).  종전과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주하기 때문에 전세금 등에도 변동이 없어 추가 비용은 발생하지 않습니다. 묵시적 갱신에 따른 계약 연장 이후 임차인에게 사정이 생겨 중간에 집을 빼야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 연장 계약기간을 2년으로 규정하고 있지만 임차인은 연장된 기간을 모두 채우지 않아도 언제든지 계약해지가 가능합니다. 단, 임차인이 계약 해지를 통지한 때로부터 3개월 이후에 효력이 발생하기 때문에 임차인은 이사를 가고자 하는 시점의 3개월 이전에 집주인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다.

임대차보호법에 따르면 갱신권을 사용한 임차인이 이사하겠다고 통보하면 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 한다. 다음 세입자를 구하는 중개보수도 임차인이 부담하지 않아도 된다.

 
부가세 신고하는법
https://blog.naver.com/mmoran/222623970440

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